La cession d'un terrain nu devenu constructible déclenche l'application d'une taxe spécifique, dont le redevable n'est pas toujours celui que l'on croit. Lorsque la vente est réalisée par une SCI n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, ce ne sont pas les sociétés elles-mêmes, mais bien leurs associés, qui en supportent la charge fiscale.

Un redevable fiscal individualisé

En vertu de l’article 1529, V du Code général des impôts (CGI), la taxe communale sur les cessions de terrains devenus constructibles est due, lorsque la vente est effectuée par une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, par chacun des associés. Ce principe découle de l’article 150 VF, II du CGI, qui leur confère déjà la qualité de redevable légal pour l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value générée par la vente d’un bien immobilier détenu via la SCI.

Une logique de transparence fiscale

Le Conseil d’État, dans une décision du 11 avril 2018 (n° 409827), a consacré cette logique : c’est l’associé, et non la SCI, qui est personnellement redevable de l’impôt. Cette position repose sur le principe de transparence fiscale applicable aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent, la même logique s’applique pour la taxe sur la cession d’un terrain rendu constructible : chaque associé doit s’acquitter de la taxe, à hauteur de ses droits dans la société.

Une transposition étendue à la taxe nationale

La même mécanique fiscale s’applique également à la taxe nationale sur les terrains devenus constructibles, prévue à l’article 1605 nonies, VI du CGI. Ce texte renvoie lui aussi aux dispositions de l’article 150 VF, II, confortant ainsi une harmonisation du régime fiscal des cessions immobilières opérées via des SCI. La clarté du dispositif législatif et l’unité d’interprétation offerte par le Conseil d’État permettent ainsi de sécuriser le traitement fiscal de ces opérations.
 
Les associés d’une SCI doivent donc être conscients qu’en cas de cession d’un terrain devenu constructible, ils seront personnellement redevables de la taxe, proportionnellement à leur participation au capital. Il est essentiel d’anticiper cette charge fiscale, notamment lors de la répartition du produit de la vente, afin d’éviter toute déconvenue ou litige ultérieur.
 
Réf : CE 8-10-2025 n° 493789